부동산 경매 초보 무작정 따라서 준비해보기

 

안녕하세요 퐉두입니다. 지난번에 부동산 경매에 대한 간략한 소개글을 작성해 보았었는데 부동산 경매에 관심 있는 초보 투자자 분들이 무작정 따라 할 수 있는 부동산 경매 준비 과정에 대해 알아보겠습니다. 경매의 세계로 첫 발을 내딛는 여러분을 위해, 꼭 필요한 준비 사항들을 하나하나 짚어드릴게요. 부동산 경매는 왕초보도 충분히 도전해볼 수 있습니다. 물론 처음에는 어렵고 복잡해 보일 수 있지만, 차근차근 준비하고 학습한다면 누구나 시작할 수 있답니다.

부동산 경매 초보자를 위한 단계별 가이드

1️⃣ 기본지식 쌓기

• 경매 용어와 절차 이해하기
• 관련 서적, 블로그, 유튜브 등 학습

2️⃣ 목표 설정하기

• 투자 목적 정하기 (시세차익 vs 임대수익)
• 예산, 지역, 물건 종류 구체화

3️⃣ 권리 분석하기

• 등기부등본으로 권리관계 파악
• 선순위 권리 및 리스크 확인

4️⃣ 현장 답사 가기

• 물건의 실제 상태와 주변 환경 점검
• 점유 상태 및 개발 호재 확인

5️⃣ 가상 입찰 해보기

• 가상의 입찰가를 정하고 연습하기
• 실전 감각 익히기

<부동산과 집은 살아감에 있어서 필수 불가결의 요소>

1. 기본 지식 쌓기

"야, 너 부동산 경매가 뭔지는 알고 뛰어드는 거야?"

이 질문으로 시작해볼까요? 부동산 경매의 세계로 들어가기 전, 기본적인 이해가 필요해요.

먼저, 도서관에 가서 관련 책을 빌려보세요. '부동산 경매 입문', '초보자를 위한 경매 가이드' 같은 책들이 도움이 될 거예요. 인터넷도 좋은 정보의 보고예요. 부동산 경매 관련 블로그나 유튜브 채널을 찾아보세요.

기초적인 용어부터 차근차근 익혀나가는 게 중요해요. '경매', '낙찰', '권리분석', '입찰', '최저매각가격' 같은 용어들이 처음에는 다소 생소하실 거지만 계속해서 보다 보면 익숙해질 거예요. 

경매의 전체적인 프로세스도 이해해야 합니당. 경매 공고부터 입찰, 낙찰, 대금 납부, 소유권 이전까지의 과정을 큰 그림으로 그려보세요. 각 단계에서 주의해야 할 점들도 미리 알아두면 좋겠죠? 법적인 부분도 조금은 알아둬야 해요. 민사집행법의 기본 개념이나 경매와 관련된 주요 법규들을 살펴보세요. 어렵게 느껴질 수 있지만, 이해하고 있으면 나중에 큰 도움이 될 거예요.

2. 목표 설정하기

"야, 넌 이 집으로 뭘 하고 싶은 거야? 살 거야, 팔 거야, 아니면 세놓을 거야?"

자, 이제 기본 지식을 쌓았다면 구체적인 목표를 세워볼 차례입니다. 목표가 명확해야 경매에 참여할 때 흔들리지 않고 결정을 내릴 수 있어요. 먼저, 매입하고자 하는 부동산의 종류를 정해보세요. 아파트? 단독주택? 상가? 토지? 각각의 특성과 장단점을 고려해 여러분의 상황에 맞는 것을 선택하세요. 처음 공부하는 입장에서 시작한다면 소액으로 안전하게 다가갈 수 있는 빌라나 구축 아파트 정도가 괜찮을 거예요.여러분의 자금 사정을 고려해 어느 정도 가격대의 물건을 볼 것인지 정해두세요. 너무 비싼 물건을 노리다가 자금이 부족해 낙찰받지 못하는 상황은 피해야 되는데 이건 나중에 보자고요. ㅎㅎ

 

투자 목적도 분명히 해두세요. 시세차익을 노리는 건가요, 아니면 임대 수익을 목표로 하나요?

"야, 이 집 사서 2년 후에 15% 올라간 가격에 팔 수 있을 것 같아."
"아니야, 나는 이 상가 사서 월세 받으면서 장기 투자할 거야."

이렇게 구체적인 목표가 있으면 물건을 고르고 분석할 때 훨씬 수월할 거예요.

지역도 정해야 하는데 투자하는 입장에서 잘 아는 지역이면 좋겠죠? 아니면 발전 가능성이 높은 새로운 지역? 각 지역의 특성과 부동산 시장 동향을 파악해두면 좋아요. 마지막으로, 투자 기간도 생각해보세요. 단기 투자를 할 건지, 아니면 장기적으로 보유할 건지에 따라 선택하는 물건이 달라질 수 있어요.

"야, 난 이 집 사서 5년은 가지고 있을 생각이야. 그동안 임대료로 대출금 갚고, 나중에 시세차익도 노려볼 거야."

이렇게 구체적인 목표를 세우면, 경매 시장에서 여러분이 원하는 물건을 더 쉽게 찾을 수 있을 거예요. 또한, 입찰 과정에서도 흔들리지 않고 결정을 내릴 수 있겠죠.

<기본적인 지식을 쌓고 목표를 설정하고 권리를 분석한다>

 

3. 권리분석 연습하기

이제 가장 중요한 부분이에요. 권리분석!

"야, 이거 권리관계가 복잡한데, 어떻게 생각해?"

등기부등본을 보면서 누가 이 집의 주인인지, 어떤 권리관계가 있는지 파악해보세요. 처음엔 어려울 수 있어요. 하지만 이건 정말 중요해요. 권리분석을 제대로 못하면 나중에 큰 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.

간단히 말해, 권리분석은 경매 물건의 '숨겨진 문제'를 찾아내는 작업이에요. 우리는 부동산의 진실을 파헤쳐야 해요.

4. 현장 답사 가보기

자, 이제 실제로 그 집을 보러 갈 차례예요.

물론 경매 물건이라 집 안을 들어가 볼 순 없겠지만, 주변 환경, 교통, 상권 등을 직접 눈으로 확인해 보는 것은 정말 중요합니다. 

현장 답사 시 아래 항목들은 필수적으로 체크하고 오셔야되요~ 

 

• 현재 거주자 파악 (소유자, 임차인 등) ※ 추정이라도 해야함
• 명도 가능성 및 난이도 평가 (나중에 한번 더 설명드릴게요)
• 전반적인 노후화 정도 및 수리 필요 여부 파악 (낙찰가+수리비가 들 수도 있기 때문)
• 인근 부동산 중개업소 방문하여 유사 물건 시세 문의
• 해당 지역 부동산 시장 동향 파악

<부동산 현장 답사 시 체크해볼 것>

5. 가상 입찰해 보기

마지막으로, 가상으로 입찰을 해봐요.

"야, 넌 이 집에 얼마까지 입찰할 수 있을 것 같아?"

실제로 돈을 내진 않겠지만, 마치 실제 상황처럼 입찰가를 정해 보세요. 그리고 그 이유도 생각해 보세요.

 

자, 어떠세요? 생각보다 할 게 많죠? 하지만 너무 걱정하지 마세요. 이 모든 과정을 실제로 해보면서 여러분은 조금씩 성장할 거예요. 부동산 경매의 세계는 복잡하고 때로는 위험할 수 있어요. 하지만 이렇게 차근차근 준비하다 보면, 언젠가는 여러분도 경매의 달인이 될 수 있을 거예요. 오늘 소개한 내용을 바탕으로 다음에도 경매에 대한 내용으로 찾아뵐게요~ (돈만 있으면 큭.. 실전을!!)

<경매 건수 대비 경매 투자자는 낮기에 지금부터 공부해도 늦은게 아닙니다^^>